(這篇0050及0051 ETF比較結果看完,請接續看0050ETF與三家金融公司誰比較好?)

 

同一天買進0050/0051各2張(成本如下圖),

0050買在56.75元(夠便宜吧),

0051買在29.27元,但今天的價格是27.6元,竟然經過了8年還賠錢(尚未計入配息)?

神奇吧!這

兩支都是ETF,各有50家大型公司與100家中型公司,而經過8年的表現卻是天壤之別

…0050真是台灣的經濟奇蹟。

 

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兩支ETF都分散投資了,怎會差別這麼大呢?

原來0050裡面有支超強權值股台積電,由於找不到台灣50以前歷史的持股權重,

因此使用元大台灣卓越50信託基金應該不會差太多,如下圖。

台積電的比重從16.44%擴大到29.75%,而前5大也從37.65%增加到47.02%,這還叫做ETF嗎?畢竟台灣大公司也不多,韓國也不就一樣是那幾家?!但這也讓我們思考背後的風險,如果台積電的比重還是維持16%,0050應該不會漲這麼高吧!但這是事實,很慶幸台灣有台積電這家好公司,只是我們應該要思考:這對ETF是好還是壞?台積電能否永遠好下去?!

我相信台積電會好一段時間,但很難有大成長,,但這幾年若不是靠著手機(蘋果、高通、聯發科等手機晶片)其實很難這麼強(想想那些奈米製程客戶都是誰…...),再把時間往前回想十年前的台積電第一大客戶是誰?NVIDIA?Broadcom?但隨著手機晶片市場飽和,高端手機成長持平或往下,下一波成長是什麼?物聯網嗎?嗯,問問自己除了手機連網,多少人使用了「物聯網」?

 

說到科技我也預測不準,只是我們很難知道下一波成長是什麼。

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精算成本》零股交易頻繁,手續費愈低愈划算


買進台股需要付出一筆手續費,這是付給券商的手續費,

費用的計算方式是「股數×成交價×0.1425%」。

 

零股投資跟整股投資的不同在於,券商會針對零股投資設有最低手續費,通常為每筆20元。

選目前推出零股交易手續費1元的元富證券開戶,因此每個月扣5筆,手續費只要5元。

 

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20元與1元差很多嗎?

雖然只差19元,

但若乘上5筆、12個月,就可省下1,140元,

這就是1筆一家四口可以去吃頓大餐的預算,

當然要斤斤計較。

 

 

 

   

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保守的定存族,只把錢放在銀行台幣定存,

不如把錢拿去買金融股股票,光配息都比銀行利息高,

還有股價上漲利得,是穩賺不賠的一筆好投資。

 

 

銀行利息微薄 可有可無

 

平常我們放在銀行活儲帳戶的錢,利息只有0.27%,即使放在1年期定存,利息也只有1.29%

面對如此微利環境,即使年輕人很努力地存錢,每年存10萬元,過了5年之後,也不過賺到19,686元利息。這樣的理財效果,你滿意嗎?把錢從銀行存款搬出來,是脫離貧困的第一步。

 

 

金融股殖利率 大勝存款利息

 

台灣金融股有很多體質不錯,配息穩定的公司。我以金融股資優生兆豐金(2886)為例,這家公司每年穩定獲利,而且每年穩定配發現金股息,現金殖利率都可維持在4%以上,存股取息絕對很划算。

統計過去5年,兆豐金平均每股盈餘可達1.84元,現金股息平均可達到1.07元。若在每年年初買1張兆豐金股票,並參加配息,每年現金股息殖利率可達4~5.77%的水準。這還不含2010年、2011年還有配發股票股利0.2元、0.15元。

 

計算下來,兆豐金近5年平均現金股息殖利是4.65%,與定存1.29%相比,足足是定存的3.6倍,再次證明存股票領息,絕對比存定存好。

表:兆豐金近5年發放股利/單位:元

 

配息再投資 創造複利威力

 

以兆豐金為例,假設每年年初以10萬元買進兆豐金股票,共計5年,總投資金額50萬元。5年下來會買到多少股票,賺到多少利息呢?

你每年將10萬元放在銀行存定存,每年利息只有1,290元,即使5年累積存入50萬元,複利後第5年利息也不過是6,618元。但是同樣50萬元,若分年買進兆豐金股票,5年下來每年領利息能力,從4,000元提高到3萬3,922元,已經是銀行定存的5.1倍之多了。

表:每年10萬元投資兆豐金股票,可領多少利息?/單位:元

你每年將10萬元放在銀行存定存,每年利息只有1,290元,即使5年累積存入50萬元,複利後第5年利息也不過是6,618元。但是同樣50萬元,若分年買進兆豐金股票,5年下來每年領利息能力,從4,000元提高到3萬3,922元,已經是銀行定存的5.1倍之多了。

表:每年10萬元投資兆豐金股票,可領多少利息?/單位:元

 

錢存銀行當存款戶時,百萬大戶會被嫌棄,利息還要打折扣。

錢買股票當銀行股東時,不只配息比利息好,股價還會增值。

當銀行存款戶,還是當銀行股東較好?答案再清楚也不過

 

 

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今天來說一個黑手師傅國泰金玩存股故事

 

 

黑手師傅前6年(2008~2014)所存的國泰金的每張成本為32元,

在2014年末時擁有197張國泰金,

儘管2015及2016這兩年多來沒有什麼漲跌,

而以最近兩年(2015及2016)的每年40萬股利來估算殖利率超過6.3%,

還算不錯吧!

 

從2014年時間點之後來看,

2016年國泰金最低曾經到33.6元,

但若是維持197張國泰金,

則2016/2017年都還可以再各領約40萬股利,

所以,2015/2016/2017年這197張國泰金將可領到總和將近120萬股利。

 

 

從這個故事得到的幾個啟示:

 

1. 黑手師傅花6年(2008~2014)存國泰金,佔他台股部位約7成,但存股國泰金之後的前4年(2008~2012)是套牢的

啟示:買股票要有套牢的打算,我可以忍受股票套牢多久?若不想持有股票10年,那連10分鐘都不要持有。=> 耐心持有越長越久)

 

2. 2008/02用80元高價買入第一張國泰金,在此之前,有閒錢就買股票,2014年雖累積450萬元股票,但投入本金約600萬,因此損失約150萬

啟示:不要計算未實現損失,好公司套牢一定可翻身,但時間永遠不能重來。=> 儘早開始存錢投資)

 

3. 金融海嘯爆發後,再以60元買入4張國泰金,在此成本約64元,但之後國泰金股價再往下掉到24元,此時並無閒錢加碼

啟示:要習慣股價波動,甚至要喜歡波動,一手現金一手股票才有機會降低成本,買入好公司根本不需擔心本金永久性的損失。=> 股票急跌理性買)

 

4. 2009年國泰金反彈到64元,但沒買沒賣,2010年再往下掉到46元,此時開始換股(賣掉虧損40%的開發金,並買入國泰金,此時總共有45張。

啟示:停損換股就像割肉,很痛苦的,所以用自己的錢買股票才能有智慧的判斷。=> 不要融資融券)

 

5. 2011歐債問題,跌破35元,此時執行每月閒錢買一張國泰金的計畫,沒人知道國泰金底部,35元以下每月買是因為35000元是他可負擔的範圍。

啟示:對於好公司,我是否有充足信心執行定期買入的計畫嗎?有鈔票就換股票,定期定額累積股票張數。=> 定期投資)

 

6. 累積50張以後,開始有投資股票的感覺,以前希望股票漲可以賣,但現在希望股票盤或跌,可以買更多,轉而注重配股配息

啟示:股東獲得的利益是公司盈餘分配,而非透過低買高賣賺錢,不看股價不看價差不看股利,目標就是先累積50張。=> 建立有意義的目標)

 

7. 但當初黑手師傅擁有開發金超過100張,為何沒有投資股票的感覺?差別在於「希望感」,他把國泰金當寶,這樣讓他更有勇氣付出代價去累積更多張數。

啟示:投資股票就如同經營事業,我要付出什麼代價?代價就是不要計算未實現損失,定期定額累積張數。=> 慢買不賣,犧牲短期享受換取未來利益)

 

 

 

最後總結心得:

 

市場先生:股票價格波動是必然的,無法接受就不要買股票。
 

能力圈:不要買難懂的企業,企業怎麼做生意?我有信心?
 

護城河:競爭少,行業競爭狀況,整個行業都有賺錢 or 有賺有賠?e.g. 銀行,若我是老闆,我的經營穩定嗎?競爭激烈 

                嗎?若這個行業只有兩三家賺錢,代表行業艱難…
 

安全邊際:分散時間購買

 

以上四點其實都在考驗自己:如果你不打算持有這家公司股權10年以上,那連10分鐘都不要擁有。

 

 

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美股前夜大跌千點的狀況下,台指期也以大跌294點開出;9:45隨著台指期快速下殺,券商追繳令齊發!此時選擇權許多履約價都出現盤中漲停板的狀況。許多投資人在各大群組討論區中一直詢問為何會發生這樣子的情形呢?

先帶各位來看看以下幾張圖便可窺知一二:

在將近兩年的時間裡,都會分享一個發生在身邊朋友的實際案例,也一直告誡朋友,有一種選擇權的策略在市場上廣為流傳,勝率極高!此策略是:遠月份的勒式雙賣

就是當大盤指數在10900點時,可以建立以下這樣子的倉位:

06  SELL  CALL  12000 @39  +  06  SELL  PUT  9600 @61

建這樣子的倉位一定是這樣子想:只要到6月20日結算前不要跌破9500點且不要漲過12100點都可以輕鬆賺到5000元

 

這樣子的單子勝率極高,往往可以連續20個月甚至30個月都可以穩定的獲利。投資人聽到這裡就會認為找到人生投資的聖杯,殊不知這樣子的單子隱藏著讓投資人破產的危機。剛開始接觸這樣子的策略肯定只敢1組2組的操作,經過一段時間發現這個策略真的會一直贏常常贏甚至不需要設停損

再來投資人想的是:增加組數!接著借錢投資!!甚至辭職當專業的投資人!(我認識不少這樣子的投資人)。隨著組數越來越多,您就會發現投資人會同時持有2月、3月、4月、6月這樣子的單。為何?因為去年12月時您就會賣2月和3月的單;今年1月您就會賣4月甚至6月的單。問題來了!有誰會教您,什麼時候這個單子會有極大的風險嗎?答案是:系統性風險

我舉幾個近幾年發生系統性風險的日子:

20110315(日本福島核災台指期暴跌500點)

20110805(台指期連續四天暴跌超過1700點)

20150824(台指期創下單日最大跌點700點)

20160623(英國脫歐公投台指期暴跌370點)

20161109(川普當選美國總統台指期暴跌334點)

 

 

20180205(台指期五天暴跌1000點)

而只要出現系統性風險,前面給各位看的圖:

CALLPUT雙漲就會出現)至於為何會出現容我賣個關子!

 

看到這裡我們可以輸入試算一下到底虧損多少?

盤中1組單虧損高達20000元,此時問題來了!您的保證金夠嗎?此時的您會不會有非常多組單呢?是不是會如我所說同時持有2月、3月、4月、6月這樣子的單!此時總虧損會是多少了呢?若保證金已經不足甚至維持率已經低於25%,此時就將大禍臨頭,因為您的券商將對您市價砍倉!您沒有看錯是市價砍倉!您就有可能遇到以下的這張圖,如果您遇到了您肯定賠的不要不要!

而且這可能是您其中一個履約價而已,您可能以為那我的CALL應該都沒有事吧!我想您可能要跌破眼鏡囉!!看看下面這張圖:

什麼!什麼!什麼!連我應該要賺錢的CALL都可能被砍到天價,試問這個時候1組單的虧損會高達2000點以上(整整是10萬),若組數不止一組呢?還有其他月份的呢?OVERLOSS就找上您囉!那損失的可能是幾百萬甚至上千萬!

怎麼預防這樣子的事不要發生在自己身上呢?

  1. 不再操作遠月份賣方(原因是遇到風險時沒有成交量可以停損)
  2. 儘量利用價差交易(虧損有限;獲利也有限)
  3. 風險係數在200%以上(可以應用突發狀況)

這篇分享文就暫時介紹到這裡,下篇分享文再來跟各位介紹為何會出現CALLPUT雙漲!!我們可以怎麼因應甚至擬定賺錢的策略

 

 

 

By 小正

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2018年的26日,也身歷其境,目賭了全世界最失控的市場(下或稱0206事件),當天因為制度失靈導致價格失靈,產生蝴蝶效應,促發台灣期權史上最大的違約交割金額,業界估計約12億以上,推估選擇權賣方交易人的損失近40億。數仟筆的選擇權(不管是買權Call或賣權Put),在漲停版或極離譜的價格被券商或期貨商強制停損,猝不及防。
 
 
選擇權是非線性的產品,決定它價格最重要的因素為DeltaGamma、波動率以及Vega等參數。而當市場快速且大跌之際,波動率會上升,透過Vega的加溫傳導,進而使得PutCall的價格都可能大幅上漲, 最後讓Delta變的相對不重要,但在怎麼說,對Call而言,畢竟市場快速下跌,它應該享有Delta的好處,這一壞一好的抵銷,不應該讓當天在九點左右期指只跌300點左右,且期交所公佈在九點左右的VIX指數只在40左右,就因為市場所有的賣方積極停損(自願或非自願),使得很多選擇權以天價成交,換算出來的隱含波動率極為誇張,很多call以漲停版成交,例如2月到期的11700的買權call1090點成交,換算的隱含波動率高達190%左右的天文數字(美股個股選擇權的隱含波動率都很少有超過50%的,更何況是分散風險後的指數選擇權)。當時,期交所發見這種不合理現象,本應將這種不合理的委賣單退掉,但期交所的無為而治,終於導致了26日「早上」選擇權市場大地震。
 
據悉,前一天(2018年2月5日)美股大跌1100點,美股盤中不僅有下跌5%的熔斷機制,在現貨暫停交易之際,選擇權也暫停交易,此時交易人有補錢或思考如何調整或如何停損的機會,讓市場有機會回復理性。同時,美股2月5日大跌,從美股的早盤到尾盤,所有的Call都是下跌,但台灣的Call當天卻能夠一飛沖天,真是另類的台灣奇蹟。不要忘了,美股當天的VIX指數上升百分比創了有史以來當日最高漲幅紀錄,但美股的Call卻沒有失控,賣Call的人不會被火車撞上。
 
 
在現行期交所的制度下,選擇權的漲停版是當天大盤的漲跌點,期交所認為如果當天大盤漲停(跌停),所有的call(Put)都漲()停,讓delta不要大於正1(1)
2009年的430經歷過大盤漲停在5992(當天漲378),很多Call也沒有漲停(最價外的6400點的Call最高只漲239.5);
時序再往前推,我們看到2004322,因為二顆子彈而造成期貨跌停在6352點,最價外的6000點的Put也沒有跌停,當天期指跌478點,最價外的6000點的Put只漲366點,當天所有的call更是正常的「大跌」。
相較之下,26早上10點期指只跌3%左右,call卻漲上天,當天部位中只有賣call的交易人站上北上列車鐵軌上,竟然被南下的列車碾過(註一),
期交所怠忽職守是很多賣方這次損失的「主力近因」。賣call的人如果早知道台灣的選擇權報價可以被期交所、造市者及專業法人這樣霸凌扭曲,那麼當時怎麼可能去券商開戶?
 
 
上述的2004年的322日以及2009年的430日,都深切經歷過,也是唯「二」的台指選擇權市場二隻黑天鵝,
但這二隻黑天鵝和0206事件相較,反而像是更理性更健全的市場表現。
我們不禁要問,期交所對於它最自豪的金雞母台指選擇權市場,自2002年推出後,除了去年515日推出的盤後交易制度讓一些早起的交易人有機會在26日凌晨4點多避險外,最重要的「選擇權價格保護機制」,卻付之闕如。26日當天正常交易期間台指期的交易量佔選擇權交易量不到22%(409245/1907715),但期交所對台指期有保護機制,對它獲利主要來源的選擇權為何視為化外之地?這樣做半套的期交所及格嗎?
 
 
回到去年的8月3日。當天一開盤,發生台指期在開盤後無預期的跌停事件,當時是因為買盤不足,某家券商程式停損單被觸發後,沿路沒有買盤,最後直接在跌停版成交。期交所事後檢討,在2018年的1月22日推出了期貨動態價格穩定措施,包括了市場價格穩定、防範市場異常波動、異常委託即時退單等,這些制度如果有一項用在2月6日的選擇權市場,就不會火燒連環船,就不會讓一個在早上九點左右只跌4%左右的小水災,竟把許多無辜嬰兒也一起倒出場,很多選擇權當天價格漲了10900倍之多(2月的11700 call以及3月的11900 call當天最低價0.1點,最高價1090點)。期交所好比信義房屋,賣了一間比它價值高數十倍的鬼屋給相信信義房屋報價的買家。依法信義房屋都要揭露那是間鬼屋了,期交所卻叫賣call的交易員吃下失控的報價。一個遁入私法領域的國家級交易大廳,主管機關是誰?
 
 
我身旁有很多選擇權賣方一夕之間傾家盪產,有些交易人的部位在了解後覺得根本不應該出現被強制砍倉的境地。不可諱言,有些賣方長期習慣於低的波動率環境,輕忽風險,又利用期交所SPAN制度的風險互抵的好處,建了一艘巨大難以控制的鐵達尼號,剛好遇到不設防的市場暗礁,他們學到了風險管理的寶貴一課,他們也「與有過失」。但細究因果,如果不是期交所的不作為,他們這堂課的代價不應該這麼不成比例。期交所在經歷2015824(期指最多跌9.5%)20118月的當年史上最大違約選擇權交割事件、以及上述二次黑天鵝事件後,本應仿照美國及中國的交所,對賣方訂定更嚴格的保證金制度(賣一口選擇權需5萬元左右)甚至於可以比照中國中金所的制度,要求賣方交易員要通過三階段考試才能夠裸賣選擇權(很無奈地這樣說),這些期交所事前也都沒有做,實有違現行「金融消費者保護法」的精神。
 
 
在這十幾億的違約交割中,有些投資人是部位是沒有風險的,但現行期交所以「風險指標」計算下,價差保護單都被視為沒有保護的各別買方或賣方裸單,根本未考慮交易人在下價差單時心中想著「買保險」的效果。申言之,如果一位賣方賣履約價10000點的Put,買履約價9900Put,他這一組多頭價差單的最大風險只有5000(100*50的乘數規格),但在像26日的極端市場,就會發生9900點的Put報價500點,但應該比較值錢的10000點的Put,因為沒有流動性的關係,報價停在100點太久,讓這個沒有比5000元更大風險的投資組合卻無故生出20000元的風險((500-100)*50),風險計算差了4倍。現行期交所風險指標的計算,會讓這位交易人的風險指標低於25%而遭強制砍倉,我們希望金融評議中心日後在接到0206當事人案件時,不要再說這些買保險的交易人「投資表現」不佳。
 
 
商券及期貨商在這次事件中也扮演了「助燃」角色。券商在它的風控系統中應該保護這種交易人,券商不應該在看到有買全險的交易人之風險指標低於25%的時候,盲目的幫他砍倉在最高點,而應該有好的人工智慧學會這位客戶現在及未來最大損失就是5000元。很多券商沒有將價差單自動視為組合單,進行影響了風險指標中保證金的計算,把本來就有風險意識才架價差單的優質客戶推向斷頭台,真的沒有盡好善良管理人注意義務。
 
 
在這個時空背景下,本來不應該發生的0206事件,固然替一些沒有紀律的選擇權交易人上了學費很高的一課,卻也震出了期交所對選擇權報價制度的重大缺失,更戕害了一些理性交易人對期交所及及期貨商券商制度面、風控面、交易面的信任,更提供了市場價格操縱者的犯案現場,是台灣選擇權交易16年以來最黑暗的一天。我們希望政府日後對期交所的監管要更嚴格,不能讓一個具有行政機關色彩的私法人(其股東都是金融機構)怠於作為,繼續有償經營一個侏儸紀選擇權公園。
 
註一:
美國人常常形容賣方是pick up pennies in front of a stream-roller (Taleb說eat like chicken and go to bathroom like elephant)。但是,那是笑沒有紀律、看錯方向、裸賣的賣方。如果大盤跌,Call卻漲100倍,1000倍,1萬倍,就不像是地球上的鐵軌。
 
 
 
 
 
劉作時   執業律師,CFACSIA
 
 

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資深選擇權交易員劉作時表示,「2月6日是台灣選擇權史上最黑暗的一天!」他估計全市場賣方損失40億元。 
 

2月6日台股崩跌,不少選擇權賣家傾家蕩產,因價格1天漲1萬倍,連看對方向的投資人也慘賠。

 

 

舉例一:

 

王老師是選擇權玩家,固定用100萬元保證金當莊家,站在賣方,每月賣出50口價外500到800點買權。

在市況正常時,這樣的買權1口價值約10點,1點50元,50口每個月可替他帶來2.5萬元的收益,比定存每個月不到2000元收入高很多。 

不過2月6日,一夕風雲變色。

王老師手上50口的買權,從價值10點,飆到1000點,被砍倉強制以市價1000點買回,以每點50元、50口計算,共虧損247.5萬元,扣掉100萬元保證金,要再補近150萬元

期貨商苦笑形容,「你要賺市場的小錢,但市場要了你的命。」 

 

舉例二:

 

傳1公務員被追繳5400萬 
王老師這樣的例子,只是小咖中的小咖,

據傳在台北某期貨商開戶的公務員,這次600萬元保證金被追繳5400萬元,慘賠出場。 
 

 

 

四大原因:


劉作時表示,2月6日超越過去幾次台股選擇權黑天鵝事件,波動率達190%,連在極度開放的美股都前所未見

 

造成這種異常現象,

 

第1個原因:

 

是投資人缺乏紀律,用太少保證金買太多口商品,固然要自行負責,「但付出的代價太不成比例」;

 

第2個原因:

 

是期交所缺乏保護機制。大盤當天跌3-4%時,不少買權和賣權都飆漲停,按理賣出買權是看對方向,卻也遭殃。期交所目前提供給選擇權的保護機制,只有在盤後交易,亦即前一天美股崩跌千點,投資人可在凌晨以盤後盤避險。期貨商建議,今年1月上路的動態價格穩定措施應盡早適用於選擇權。另提高賣方保證金,目前選擇權每口僅1.2萬元,美中兩國約在台幣5萬元。 
 

第3個原因:

 

是期交所對期貨商的內控規定。當天不少人被期貨商砍倉砍在價格最高點,但收盤前價格即恢復正常,讓投資人十分不滿。劉作時建議,券商可建置人工智慧來估算客戶的未來最大損失,才不會把優質投資人推向斷頭台。 
 

第4個原因:

 

市場也質疑,期貨商的自營部門,肩負「造市」及「操盤獲利」兩種角色,當天委買委賣爆量時,自營部門看到機會來了,是否有放棄造市的嫌疑,故意高掛天價,讓投資人沒有更低的價格能停損?也是值得主管機關檢討之處。 

 

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很多台灣人會被過去的印象束縛,以為房產長期一定往上,然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛,根本沒有根據啊!

過去日本人也曾經像台灣人一樣,買房子就賺錢,賺錢就買房子,國際熱錢持續湧入,全國一片繁榮。巔峰時期,日本全國房產總價值,是美國全國房產總價值的4倍!

直到1990年,泡沫終於被戳破,日本房產價格持續下跌26年,跌了7成!也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到,房子不會永遠漲。

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整理了五大理由,有憑有據的告訴你,未來不是開玩笑的!台灣房地產肯定會下跌很久。

 

1.人口紅利沒有了,買房潛力族減少

人口紅利簡單講就是:國家的勞動人力非常充足!舉例來說:A、B兩國都有100人,A國有80人是青壯年(20人老弱婦孺),B國有40人是青壯年(60人老弱婦孺),那A國就有很好的的人口紅利,B國則無。

從供需法則來看,勞動人口比例高(且持續上升)的國家,代表潛在有能力買房子的人夠多,當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了!根據日本和美國經驗,這對房市是噩耗。而且在未來20年內,台灣勞動人口下降的趨勢不會變,因此未來的房產當然不樂觀。

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2.房價所得比全球領先,根本買不起房子

房價所得比就是:不吃不喝幾年買得起房子。如果看全台灣,這個數字已經超過10,如果只看天龍國(台北市),根據內政部統計,這數字已快到15了!也就是說要不吃不喝15年才買得起房子。而且這還沒考慮貧富差距加大,中產階級消失的問題。

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但如果從全球房產的角度來看,很多歐美一線城市的房價所得比都低於10。我實在看不出台灣有何理由持續居高?而且台灣薪資凍漲,房價又有何理由再高?市場的熱潮終究會過去,房價再會跑,最後也必須回歸基本面。

 

 

3.租金收益率全球最低,房東苦哈哈

租金收益率就是:花錢買房子收房租,一年有多少報酬。房地產本身是個很好的投資工具,因為除了買賣賺價差以外,租給房客也可以穩定的收取租金。

然而台灣租金收益率只有1.57%,根本就和銀行定存差不多。而且更煩人的是,租房給房客還要維護,家具也要折舊,若不小心空租個半年真的就要哭哭了。理性一點做比較,我寧願去買個定存股年賺3%以上股息

到底台灣的租金率有多離譜?舉例來說:新北市一間1000萬的房子,頭期款準備400萬,和銀行借600萬,一個月可收租金1.5萬,但要繳房貸3萬。結果房東辛苦存錢買房,但是收租的錢根本不夠付房貸。

假如你完全不和銀行貸款,很有guts全額付清再來出租,根據統計,你要花63.69年才會回本,請你記得多吃點保健品,確保自己夠長壽。所以我認為買房當房東根本沒有吸引力,大家都不想當房東,房價又該如何持續漲?

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4.少子化的衝擊,以後沒「人」買房子

台灣新生兒人口,過去1980年近40萬,到了2000年剩30萬,到了2007年剩20萬...而且這個趨勢未來20年不會有變!你去西門町問年輕人,我保證一堆人告訴你「我不打算生小孩」,因為自己過都很緊了,更別說養小孩。

住屋需求是房地產最根本的價值,未來台灣人口越來越少,買家越來越少,房產又怎會上漲?

 

 

5.政府全力打房,奢侈稅後又房地合一稅!

基本上住屋被大眾認定為一種基本人權,也就是說,不管是哪一個政黨或政客,都以「打投資客」、「人人有房住」為政見。

2011年政府為了打房實施奢侈稅,簡單來講,兩年內想脫手賺差價,就是要付出一筆不小的金額。

2016年政府再加碼實施房地合一稅,讓自住客更獲保障,讓投資客更痛。簡單來說:要自住很久才能免稅。投資客想短時間轉手賺差價變更難。

投資客的動作變少,房地產的成交量也勢必受影響,對於已經緊縮數年的台灣房市,這些政策對房價無疑是當頭棒喝,也會持續影響未來長期房地產業。

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對於我自己而言,未來資金不太會再往房地產投入,除非是為了符合眾多附加價值的自住,否則錢寧願放在股市中賺穩殖利率。

如果你剛好在想「最近房地產好像跌深了,可以入場搶便宜,投資個幾年後賺一手。」那希望這篇文章可以給你多方的觀點,協助你思考未來的投資策略。

 

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下一個大泡沫:中國房市


期今周刊,謝金河陶冬博士像穿衣服撞衫一般,都寫中國房地產的問題,正巧中國首富王健林也示警表示,全球最大的泡沫在中國房地產


冬博士在今周刊用的標題是「我錯在哪裡?」他說他作為一個經濟學家,看房屋庫存,土地供應,人口結構及收入來判斷,結果失準了,他說一個距陸家嘴七十公里,有四百多套的住房,開賣2分鐘即被搶光。他看到中國房市亂象叢生,炒作遍地,人心浮躁,這是流動性製造者的瘋狂。

 

陶冬提到北京,上海,深圳三個城市房價總值等於全美國房地產總值的七成,這如同當年一個日本可以買下四個美國,而且,中國信貸占GDP比率已超過250%,陶冬說房價升得愈瘋狂,調整就愈痛苦!


現在王健林也跳出來了,最近深圳房價成了全球第二高的城市,上海則是每套2000萬人民幣以上的豪宅成交量最大的城市,中國三大一缐城市房價所得比達70倍,也就是說,不吃不喝70年才能買一套房,台灣目前的16倍相對變低的。
1990年日本泡沫吹破前夕,日本人錢多買遍世界,這回中國中央政府為了圈住資金,把錢趕向房市,銀行信貸也全搬到地產,中國房市從一缐城市吹向二、三線城市,這個愈滾愈大的房地產泡沫,最後會怎麼爆破?一定是全球大事

 

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從人口結構出發

92年,台灣面臨SARS疾病的襲擊,全球死亡人數779人,台灣死亡人數也高達47人,當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走,台灣不動產走入10年的多頭,在一路走來,房價不斷攀高的過程中,有專家看多也有看空。

從下表中,可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高,雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩,但隨著世界各國印鈔票救市,經濟呈現一副榮景,股市房市不斷快速創新高,2014年來到近期高點的287。

 

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眼看著104年略有下跌,許多人不禁問:未來房地產走勢是漲還是跌呢?

不動產的專家很多,引用數據資料也不少,一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標,如同一個人身體健康,不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓,還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素,才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據,很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素,個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

 

房屋長線會一直上漲嗎?

從光復初期迄今,整體經濟情勢發展不錯,出口導向等正確經濟政策,使得台灣經濟快速起飛,生活穩定之際,人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好,1個不嫌少」,但人口還是持續成長,一直到65至71年間,人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來,隨著國際局勢波動,各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略,導致全球資金氾濫情況,當資金氾濫,資產價格就會上升,也成為不動產價格上揚的因素之一。

回頭來看歷年不動產價格,幾乎是看回不回,不動產價格一直上升的結果,使得人們認為投資不動產是正確的選擇,有土斯有財的概念深植人心,不動產價格不可能下跌。只是,任何的買賣還是要回歸到供需狀況,當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡(註1),主要是考量平均結婚年齡,接著生小孩,然後就會想要購買房屋。

(註1)哈利‧鄧特二世,2014-2019經濟大懸崖,第100頁。依據內政部統計處資料顯示,我國生母平均年齡大約31歲,所以購屋年齡將逐漸延後,可將此數據進行調整為31-45。

如下圖,以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數,發現在99年來到576萬人的高峰,然後逐年下滑,代表著房地產購買需求人口的降低。臺灣有嚴重的少子化問題,這一批少子化世代的小孩子,正逐漸長大中,未來也會成為27至41歲這一個區間的人口。

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企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面,狗則代表股價,狗兒喜歡跑來跑去,如同股價一樣,漲漲跌跌,但狗兒總是會回到狗主人身邊,正如同股價總是會回歸基本面。房價也是一樣,供需還是最基本的論述,無論是因為稅制的改變、貨幣政策、利率調整、經濟情勢等因素,導致房價有所波動,最後還是要回歸供需基本面。

換言之,當需求已經轉趨下滑,房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表,將本圖與前面房價指數相疊之後如下,在27至41歲區間人數的高峰,也就是在99年,之後雖然房價仍舊上揚,但就好像是人與狗的關係,在103年回到頂峰,開始下跌而要回歸人口需求的基本面。

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從單齡人口的數據來觀察,65至71年間,人口來到了高峰,幾乎都超過40萬人以上;翻過了此一高峰,即開始往30萬人口下滑,一直到87年正式跌破了30萬,由於87年度是傳統生肖的虎年,生的小孩子特別少,單齡人口剩下26.7萬人;接著來到了兔年與龍年,稍稍回升了一下,自此一路崩落,一直到了97年,正式跌破了20萬人(參考內政部統計月報)。

65年至71年間人口高峰所出生者,現在大約是40歲至34歲之間,也正是本文所提到27歲至41歲初次購屋的年齡,隨著原本在此一區間逐漸老化,換上一批新的年輕人,只是這一批新的年輕人一年比一年愈來愈少。

如前所述,99年,27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後,依據單齡人口推估,預估112年跌破500萬人,124年跌破400萬人(註2)。因此,如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口,十年後,房價少三分之一甚至於更低,也應該是合理期待。

(註2)本圖之數據是由單齡人口直接推估計算,並沒有考慮死亡、歸化等因素所造成之變動。

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代結論:遍地便宜的合理房價

筆者從人口結構的供需觀點切入,初步認為未來不動產基本面前景看淡,對現在想要購屋的朋友,如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域,建議先以租屋為主,10年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價;此外,隨著經濟成長動能的下滑,10年後也應該同時會有令人驚艷,感受到銀行誠意的超低貸款利率。

 

透過數據,我們聚集各領域的專家,檢視時下重要議題及產業趨勢。當我們聚在一起,用數據說話,說出有意義、有價值的新觀點。歡迎加入我們,一起用數據看世界。

 

 

 

 

作者簡介_台科大數據研究中心

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