目前分類:房地產趨勢 (6)

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不少人認為「有房有車」才可以成家立業,但今年房市處遇縮盤格局,儘管有許多重劃區推出「殺價取量」,帶動整體房市小幅反彈;但專家還是認為整體房市「長線走跌」的趨勢不會變,因此呼籲大家不要被「房價一定會上漲、老了租不到房」兩大迷思給洗腦,要不然搶著進場的情況很可能就被套牢在高點。

大數據研究中心作者Dr. J在《財富大數聚》撰文指出,過去台灣房市在碰到SARS、金融海嘯時,儘管會碰到房市微幅下跌的情況,但最終仍會漲回來,因此許多人對房市有「只漲不跌」的想法,故老一輩人都會告誡晚輩買房,但這種想法套在現今社會可能已經過時,現在處高房價時代,薪水不增反降,銀行利率低,未來還可能會升息,這跟當時老一輩買房升值機會大的情況截然不同。

另外許多人會有「租房不如買房」的想法,甚至會擔心老了租不到房子,故出現不少「屋奴」;這群「屋奴」為背長期房貸,每天汲汲營營地生活,倘若財務出現狀況,很可能就此過著被錢追著跑的人生,文章建議,未來如果建商推出老人宅,民眾可以考慮買一間或用租的,價格也會比現在的高房價更親民。

2014年時台灣房市達到高點,許多民眾選用房貸寬限期方案買房,而這些方案即將到期,房仲業者就警告約有5.5萬戶將面臨本息攤還的房貸,恐怕會有無法負擔的民眾選擇降價把房子賣掉,掀起一波售屋潮。

據《中時電子報》報導,房市景氣好時,許多銀行推出優惠的房貸案,像是2年、3年免還本的寬限期等,而在2014年買的預售屋,大多都在2016年陸續交屋,因此寬限期將在今年或明年到期,進入本息攤還階段。

永慶房屋統計指出,2016年至2017年新北、桃園、台中等縣市的交屋量都超過2萬戶,雖然購屋民眾不是全部都選擇寬限期方案,但總共也約有5.5萬戶,將在明、後年將面臨還款金額飆高的問題,負擔突然加重近3倍,恐怕會造成一波售屋潮,且降價求賣的狀況可能會很多。

長久以來台灣一直存在錢多利率低的問題,時至今日,仍有不少高資產階層虎視眈眈的急於為手中龐大的儲蓄尋找出路,而房地產始終都是這些人心中的最愛。最近雖然不少業者不斷釋出房市景氣觸底回升之利多訊息,惟媒體卻依舊陸續出現讓利促銷廣告,從而不少投資者轉而探索國內外經濟情勢之利多與利空,俾便於整體資產配置。

 

當前大家最關心的莫過於美國聯準會(Fed)之縮表以及何時宣布升息,一般預期FED今年2018很可能升息三、四次。另外,美國第二大住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)於3月15日公布,該機構的三十年房貸固定利率已上升到4.38%(一年前為4.15%),係2014年4月以來新高峰。此外,日本央行總裁表示,不排除調整日銀的負利率和釘住十年公債殖利率在零左右的策略。凡此,都讓人不得不關心今年資金鬆緊與利率走勢對市場景氣的影響。

 

其次,最近中國公布對台三十一項措施,究竟會吸走多少資金、技術、人才,也是眾所關心的一大議題。另外,一般所最關心年底選舉干擾問題,應只是短暫現象,對於景氣變動趨勢不會有任何影響。

 

至於市場實務最受關注的「住展風向球」則是自去年十月的34.3分一路下滑至今年二月的28分,並且2015至2017年北台灣推案量合計2兆5000億元,平均銷售率不到四成,亦即至少還有一兆五千億元待售餘屋。另外,五大建商包括興富發建設集團、潤泰創新、華固建設、冠德建設、遠雄建設等,今年推案量將超過1600億元。由此顯見市場仍處於空大於多之情況仍未見改善,因此,可以預見的是,議價空間仍將持續擴大,並且還會延燒至新成屋與中古屋。

 

一、經濟情勢

─美國聯準會(Fed)「縮表」速度超標

今年Fed可能升息三、四次

 

長久以來超額儲蓄一直是影響房價之利多因素,前央行總裁彭淮南在去年亦曾有感而發表示,五年來超額儲蓄高達十一兆元,由此顯見游資充沛對房價之潛在壓力依舊。此外,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款利率自2001年5.988%一路下降至2017年1.646%。

 

購置住宅貸款則是自2001年2兆6232.76億元一路攀升至2017年6兆6477.82億元,惟在當前國際經濟改變情勢下,未來國內利率與購置住宅貸款亦將隨之改變,另外,匯率變動亦是影響資金外流之一大變數。

 

由此可知,這一波房價飆漲以來長期一直存在著有史以來最低最長之低利率時期以及有史以來最氾濫之資金行情,對於房價上漲之潛在壓力,在景氣持續衰退情勢下,影響力道將逐漸下降。至於利率反轉乃必然趨勢,只是在當前國際經濟情勢下將呈現緩和調升趨勢。

 

二、全球主要城市房價與租金收益評比,敬陪末座

─64X、1.57%、45%的密碼解讀

 

根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本;其次,租金收益率1.57%則係全球最低;至於2016年一月一日房地合一稅45%之邊際稅率,亦是全球最高之一。由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自2015年景氣急遽轉折,及至今日,依舊處於向下探底之衰退趨勢。

 

三、社會因素

─少子化、高齡化後遺症逐漸顯現

─房價飆漲,購買力下降

 

2017年台灣已正式進入高齡化社會,2026年將進入超高齡社會,2024年之後人口更將逐步陷入衰退,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然面臨另一嚴峻的全新考驗。

 

由國發會所發布105至一百五十年人口推計資訊,依中推計結果,十五歲以下幼年人口將減少139萬人,十五至六十四歲青壯年人口大幅減少783萬人,至於六十五歲以上之老年人口則大幅增加404萬人,由此顯見未來人口結構變動對房地產需求之潛在影響,現階段日本820萬戶空屋之來由足資借鏡。

 

另外,政府刻正大力推動社會住宅興建,其對原已超額供給之市場結構,亦是去化餘屋之一大阻力。

 

如再就永慶房產依據實價揭露資料分析,2017年北市住宅交易件數價格帶,總價新台幣2000萬元以下件數達56.5%,其中最熱門的總價帶為1000萬元至1500萬元,佔22.3%,此外,500萬元至1000萬元及1500萬元至200萬元交易比重分別為15.6%與15.8%,熱門交易前三名總價帶合計達53.7%。

 

由此顯見在當前房價依舊高懸,購屋能力普遍下降,再加上人口變動情勢下,顯然利空遠大於利多,尤其年金改革之後,必然也有不少長輩無力資助子女支付房貸,其對整體房市亦必產生相當程度衝擊。

 

四、市場結構

─空屋、餘屋去化緩慢

 

根據內政部營建署於2017年8月發布的2016年十一、十二月低度使用住宅與新建餘屋統計,2016年全國低度使用住宅達86.26萬餘宅,高達10.35%,其中雙北市18.26萬宅,占全國比重超過兩成。新北市高達11萬8713宅,占全國約13.76%,高雄市11萬1101宅,占全國約10.86%。由此顯見現階段市場空屋餘屋數量依舊相當龐大。  

 

另根據營建署民國106年8月所公布利用地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料,將屋齡五年內仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅;從99年第二季2.5萬餘宅緩降至一百年第四季2.1萬餘宅,及至102年第四季增加至2.8餘萬宅,其後一路上升至105年第四季7萬3523宅,其中以新北市1萬4548宅較多,桃園市為1萬2928宅次之,高雄市為1萬2558宅排名第三,台中市為8125宅,台北市、台南市則為4878宅與3779宅,由此顯見當前市場潛在賣壓依舊相當沉重,對今後整體市場影響甚鉅。

 

五、稅制結構

─2008年之後「錢多」助長房價,20147年以來「稅重」改變供需

─外資聞稅色變

 

國內房地產歷經1990至2003年長達十三年的谷底盤整,2002年三月本國銀行逾放比率曾高達11.74%,此期間政府曾大幅調降稅率,包括2005年土地增值稅調降至20%、30%、40%,2009年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率,2010年營利事業所得稅率由25%調降至17%,主要希望藉由刺激內需以提振經濟。

 

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繼承爸媽遺產,竟是台灣房價崩跌的第二刀?

 

頭重腳輕的人口結構:老人化、少子化。台灣即將預見的兩大主要衝擊,也是社會普遍認知的未來重大困境。

最常問一個簡單的問題:台灣的死亡率是上升還是下降?

通常大多數人會直覺地回答:「下降。」

按常理推斷,下降這個答案似乎很合理,符合皮凱提在《二十一世紀資本論》中的論述:法國的死亡率是不斷下跌(註一)。多數人的答案似乎也沒有什麼錯誤;但是,當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看,卻發現完全不是這麼一回事:

 

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死亡率居然會上升,而不是想像中的下降?

原因在於醫療進步,我國民眾壽命延長,且因少子化的緣故,形成頭重腳輕的人口結構。可預見的未來,老人佔比愈來愈重,但因老人的死亡率較高,所以整體的死亡率不斷飆高。

皮凱提在《二十一世紀資本論》中提到一段話:「在某個新生世代規模打對折的國家(每對配偶只生一個小孩),死亡率乃至財產繼承流量都會提升到史無繼承的水準。」總出生率是1%的國家不多,我國正是其中之一。

皮凱提為何要談論這一段話呢?

主要是在講「繼承流量」的概念,作為討論貧富不均的一個環節;換言之,依據皮凱提的說法,我國未來的繼承流量會提升到史無前例的水準,而這一個現象也將造成社會貧富不均的狀況。

除了貧富不均外,財富繼承增加,代表不動產價格也會隨之崩跌。

 

少數人等著領取大筆遺產!

近幾年來,有一些知名企業家紛紛離開人間,像是王永慶(民國6-97年)、張榮發(民國16-105年)、高清愿(民國18-105年)等知名人士辭世,其中王永慶、張榮發先生的下一代上演遺產爭奪戰的戲碼,讓人不勝唏噓。

目前我國男女的平均壽命是80歲,讓我們這樣子想像,大約25年次上下出生的長輩,在105年前後的幾年將回歸樂土,繼承問題於焉發生。

25年次出生的長輩有多少人呢?

因為當時正值戰亂,即便出生下來,存活的機率也不高,從可以找到的數據來看,37年的出生人口約計26萬,所以25年次的出生人口不多。但有一個數字影響很大,38年撤遷來台,據稱有200萬軍民撤遷台灣,這一批來台人士有多少萬人是20年次左右出生,尚難有較為精確的數字。只是無論是有多少人,因為戰亂背景,推估名下財產不多,所以「繼承流量」並不大。

從下圖可以發現,從37年之後,出生人口快速上升,到了44年,已經突破了40萬人。民國44年至54年,是出生人口的第一高峰,接著稍有下滑,稍微降到30幾萬(都在35萬以上),在民國65年至71年第二次重新回到40萬以上,是第二個高峰。然後就陸續下滑,到目前只剩下20萬人口上下。

民國25至54年的30年,因為出生人口快速上升,經過了80年,也代表從現在開始起算的30年,死亡人口應該會逐年上升。加上生育率會隨著經濟成長而逐年下降,具有下列三種特徵:

(1) 死亡人口逐年增加
(2) 死亡時,被繼承財產應該也是成長
(3) 繼承人數卻是愈來愈少

舉個例子比較好了解:假設有100個人,民國25年生,在105年死亡,留有35間房子,生了200位子女,平均每人分到0.17間房子;到了民國45年,假設有200人,在125年死亡,留有100間房子,生了240人,平均每人分到0.42間房子。

 

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所以20年後的繼承流量,有可能高達3倍,而每人繼承的單位量,則大約是2.5倍。如同皮凱提所言:「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色,足堪比擬它在過去的地位。」

 

 

繼承贈與的數量大增!

如果你繼承了一間房子,而且在你上班附近,這時候會不會影響你購屋的欲望呢?很多老一輩的人,早就替下一代想好了,胼手胝足一輩子,買了好幾間房子,只是要留給下一代。姑且不論下一代會不會太安逸的問題,至少在某種程度上因為繼承而影響購買不動產的意願,應該是可能存在。

為了探究繼承的影響,從內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資料,目前資料只有從98年第1季至104年第3季(註六)。先來看一下104年第1季至第3季的數字,「住宅移轉總筆數(筆)」為181,955筆,其結構如下:

 

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上圖中,可以發現104年第1季至第3季中,贈與以及繼承的比率合計高達22.86%,不可謂不高。接著來看看98年至103年整年度的數字,了解各個主要項目的趨勢,如下列表:

 

 

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單從數字上來看,第一次登記與買賣的總數大幅度減少,而贈與及繼承的數字則提高不少,比率更是快要達到20%。如果以圖表來呈現應該會更清楚,下圖會發現第一次登記與買賣總計數量在降低,而且所佔比率也有下滑趨勢:

 

反之,贈與及繼承之數量與比率則呈現上揚之趨勢,如下圖。之所以將贈與及繼承一同計算,主要是因為在探討「繼承流量」的時候,財富從上一代移轉到下一代,除了繼承之外,還有贈與。如同皮凱提書中所述「透過贈與移轉資本,幾乎跟透過繼承移轉資本一樣重要。」

 

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結論:不動產價格少1/3應該是剛剛好!

文章的論點,是以「供需法則」為核心,是從繼承量將逐年升高,需求將會大幅度減少。

當然,房價的因素很多,既然談到供需,未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或是都市更新,提高需求量,但台灣真的有吸引力嗎?民進黨政府上台,真的願意讓陸資肆無忌憚地炒房炒地嗎?

其次,還有一個潛在的房價影響因素,如果經濟不景氣、房地產下跌,政府可能會採行貨幣寬鬆政策,像是這幾年來世界各國採用的印鈔票,美國、歐盟、日本不斷地量化寬鬆,搞得世界金融大亂,「負利率」的怪異現象都快變成常態了。

我國經濟體的規模很小,如果印了鈔票,雖然表面上可以讓資產價格再次上揚,但別忘了鄰近國家的日本,首相安倍晉三大幅度印鈔讓貨幣貶值,美元兌換日幣從大約70一路狂瀉到125;股票雖然暴漲到20,000點,資產價格也稍有起色,似乎經濟回春了,但我擔心恐怕不是回春,而是迴光返照。

最近,日幣又回到了105左右,是否會繼續往上升值,攸關安倍晉三財政政策是否失敗,大家都很引頸期待啊!我國與日本很相似,都是嚴重老化的國家,不應該採取這麼激進的政策,如同在老人身上打安非他命,突然有精神,但藥效過了,可能離開人世的速度更快。

綜上,單純從供需法則上來看,不動產之價格在未來的數十年都難有起色,創造需求、貨幣政策是未來不動產價格的其他重要因素,這些不確定的因素是否會出現,只能等著時間慢慢驗證。.

 

 

by       台科大數據研究中心

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房價跌10年就會反彈?真相是:少子化、高齡化,10年後才是崩跌的開始!

死亡率上升還是下降?

首先,要來講一下死亡率的問題。

醫療愈來愈進步,我國人口死亡年齡逐年攀高,男生大約77歲,女生大約83歲,而且每10年會增加2~3歲,目前有些國家人民的壽命已經延後到87歲,未來如果基因治療技術突破瓶頸,這個數字可能還會上升。

「台灣的死亡率是上升還是下降?」有八成以上會直覺地回答:「下降。」

主張下降的人通常認為醫療進步,死亡率當然會下降;當然也有少數同學警覺性很高,看到我這麼認真地問這個簡單的問題,當然會感覺有異,則會回答「上升」,但追問下去,對於為何上升的原因卻大多講不太出來理由。

按常理推斷,醫療進步,死亡率「下降」的答案似乎很合理;但是,當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看,卻發現完全不是這麼一回事。

 

 

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死亡率居然會上升,而不是想像中的下降?其實答案很簡單,醫療進步導致人民壽命變長,搭配上少子化的緣故,整個社會變成老人多、年輕人少,形成「頭重腳輕」的人口結構。

可預見的未來,因為老人人數與佔比愈來愈重,而老人的死亡率本來就比較高,所以整體死亡人數不斷上升、死亡率不斷飆高(分子變多),人口總數也將會開始降低(分母變小),預估到2060年間,我國人口來到1,600至1,800萬人之間,比現在大約少了550至750萬人口 [註1],國家整體的死亡率也就提高了。

 

繼承贈與佔比持續增加

內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資料,還有依據件數、面積的統計資料,但因為結果都差不多,所以本文僅以移轉筆數來進行分析。前一篇文章是從98年第1季至104年第3季,本文則增加了104年第4季、105年第1季、105年第2季資料。

此一資料包含第一次登記、買賣、贈與、拍賣、繼承、其他,這6個項目的總合,稱之為移轉總筆數。由於拍賣與其他的數量較少,剔除不予討論,將第一次登記與買賣設定為市場的一般交易量,贈與及繼承則列為另外一組 [註2],接著將98年至105年的數字列出如下:

 

 

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其中105年只到第2季,數據尚不完整,但還是可以透過比例得悉趨勢,並繪製如下表:

 

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單從「比例」來看,贈與及繼承的比例快速攀高,但「數字」增加幅度則相對較為緩和,主要原因是移轉總筆數下降幅度驚人,所以才造成贈與及繼承的比例被凸顯出來。

參考本文一開始介紹的死亡人數與粗死亡率的分析,未來贈與及繼承之數量與比例則呈現上揚之趨勢,並且因為少子化的關係,使得繼承流量逐漸集中到少數人手中。

房地產是一種特殊的財產標的,即使老舊還是可以住人,未來將因為贈與及繼承上一代房地產,降低購買房地產的需求量,當然也有很多繼承者會將繼承而來的房地產出脫變現,造成供給增加;在需求減少、供給增加的環境,理應會造成價格的下跌。

 

結論:房地產價格將崩跌

如同皮凱提所言:「財產ㄏ權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色,足堪比擬它在過去的地位。」 [註3]這幾年來,學法律的筆者接到很多朋友來詢問法律問題,繼承爭議佔很大的項目,推估是這幾年大約是民國25~30年間出生的人,因為死亡而將財產繼承給下一代,而下一代人數眾多,又因為女性不滿沒有分配到遺產,因此容易發生爭執。

從死亡人口增加、遺產贈與作為住宅移轉登記原因的比例上升,對於人口減少而且排斥陸資來台的台灣,如果沒有其他因素可以吸引優質的外來人口,讓外來人口解決購屋需求不振的現象,房地產的下跌速度將會愈來愈快。

換言之,未來難有炒作房價的問題,而是房價崩跌的問題。

今年是1998年生肖老虎出生的大一新生入學,學生人數暴減,但明年(1999出生)後年(2000年出生)分別是生肖屬兔與屬龍者入學,人數又會上升;隨後,大一入學人數將會在5年內快速減少三分之一,暴減的大學生人數,約在2023年會導致大學總數或科系總數少掉三分之一,尤其是私立大學。

這一批少子化浪潮100%會影響大學生存空間,隨著這批少子化浪潮下的新生代年歲漸增,準備要開始成家立業買房子,接下來才會正式影響到不動產市場;設定27至41歲為初次購屋年齡,前述念大學的學生,大約在2028年左右開始影響房地產 。

 

當然,房價的因素很多,既然談到供需,未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或是都市更新,提高需求量,但台灣真的有吸引力嗎?民進黨政府上台,真的願意讓陸資肆無忌憚地炒房炒地嗎?

綜上,有人說房地產跌了10年之後會反彈,我的想法比較悲觀,如果沒有引進外來人口或者是透過貨幣政策讓不動產價格上揚,10年之後不是止跌反彈之日,反而是開始崩跌之日。

 

 

 

 

by  台科大數據研究中心

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很多台灣人會被過去的印象束縛,以為房產長期一定往上,然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛,根本沒有根據啊!

過去日本人也曾經像台灣人一樣,買房子就賺錢,賺錢就買房子,國際熱錢持續湧入,全國一片繁榮。巔峰時期,日本全國房產總價值,是美國全國房產總價值的4倍!

直到1990年,泡沫終於被戳破,日本房產價格持續下跌26年,跌了7成!也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到,房子不會永遠漲。

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整理了五大理由,有憑有據的告訴你,未來不是開玩笑的!台灣房地產肯定會下跌很久。

 

1.人口紅利沒有了,買房潛力族減少

人口紅利簡單講就是:國家的勞動人力非常充足!舉例來說:A、B兩國都有100人,A國有80人是青壯年(20人老弱婦孺),B國有40人是青壯年(60人老弱婦孺),那A國就有很好的的人口紅利,B國則無。

從供需法則來看,勞動人口比例高(且持續上升)的國家,代表潛在有能力買房子的人夠多,當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了!根據日本和美國經驗,這對房市是噩耗。而且在未來20年內,台灣勞動人口下降的趨勢不會變,因此未來的房產當然不樂觀。

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2.房價所得比全球領先,根本買不起房子

房價所得比就是:不吃不喝幾年買得起房子。如果看全台灣,這個數字已經超過10,如果只看天龍國(台北市),根據內政部統計,這數字已快到15了!也就是說要不吃不喝15年才買得起房子。而且這還沒考慮貧富差距加大,中產階級消失的問題。

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但如果從全球房產的角度來看,很多歐美一線城市的房價所得比都低於10。我實在看不出台灣有何理由持續居高?而且台灣薪資凍漲,房價又有何理由再高?市場的熱潮終究會過去,房價再會跑,最後也必須回歸基本面。

 

 

3.租金收益率全球最低,房東苦哈哈

租金收益率就是:花錢買房子收房租,一年有多少報酬。房地產本身是個很好的投資工具,因為除了買賣賺價差以外,租給房客也可以穩定的收取租金。

然而台灣租金收益率只有1.57%,根本就和銀行定存差不多。而且更煩人的是,租房給房客還要維護,家具也要折舊,若不小心空租個半年真的就要哭哭了。理性一點做比較,我寧願去買個定存股年賺3%以上股息

到底台灣的租金率有多離譜?舉例來說:新北市一間1000萬的房子,頭期款準備400萬,和銀行借600萬,一個月可收租金1.5萬,但要繳房貸3萬。結果房東辛苦存錢買房,但是收租的錢根本不夠付房貸。

假如你完全不和銀行貸款,很有guts全額付清再來出租,根據統計,你要花63.69年才會回本,請你記得多吃點保健品,確保自己夠長壽。所以我認為買房當房東根本沒有吸引力,大家都不想當房東,房價又該如何持續漲?

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4.少子化的衝擊,以後沒「人」買房子

台灣新生兒人口,過去1980年近40萬,到了2000年剩30萬,到了2007年剩20萬...而且這個趨勢未來20年不會有變!你去西門町問年輕人,我保證一堆人告訴你「我不打算生小孩」,因為自己過都很緊了,更別說養小孩。

住屋需求是房地產最根本的價值,未來台灣人口越來越少,買家越來越少,房產又怎會上漲?

 

 

5.政府全力打房,奢侈稅後又房地合一稅!

基本上住屋被大眾認定為一種基本人權,也就是說,不管是哪一個政黨或政客,都以「打投資客」、「人人有房住」為政見。

2011年政府為了打房實施奢侈稅,簡單來講,兩年內想脫手賺差價,就是要付出一筆不小的金額。

2016年政府再加碼實施房地合一稅,讓自住客更獲保障,讓投資客更痛。簡單來說:要自住很久才能免稅。投資客想短時間轉手賺差價變更難。

投資客的動作變少,房地產的成交量也勢必受影響,對於已經緊縮數年的台灣房市,這些政策對房價無疑是當頭棒喝,也會持續影響未來長期房地產業。

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對於我自己而言,未來資金不太會再往房地產投入,除非是為了符合眾多附加價值的自住,否則錢寧願放在股市中賺穩殖利率。

如果你剛好在想「最近房地產好像跌深了,可以入場搶便宜,投資個幾年後賺一手。」那希望這篇文章可以給你多方的觀點,協助你思考未來的投資策略。

 

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下一個大泡沫:中國房市


期今周刊,謝金河陶冬博士像穿衣服撞衫一般,都寫中國房地產的問題,正巧中國首富王健林也示警表示,全球最大的泡沫在中國房地產


冬博士在今周刊用的標題是「我錯在哪裡?」他說他作為一個經濟學家,看房屋庫存,土地供應,人口結構及收入來判斷,結果失準了,他說一個距陸家嘴七十公里,有四百多套的住房,開賣2分鐘即被搶光。他看到中國房市亂象叢生,炒作遍地,人心浮躁,這是流動性製造者的瘋狂。

 

陶冬提到北京,上海,深圳三個城市房價總值等於全美國房地產總值的七成,這如同當年一個日本可以買下四個美國,而且,中國信貸占GDP比率已超過250%,陶冬說房價升得愈瘋狂,調整就愈痛苦!


現在王健林也跳出來了,最近深圳房價成了全球第二高的城市,上海則是每套2000萬人民幣以上的豪宅成交量最大的城市,中國三大一缐城市房價所得比達70倍,也就是說,不吃不喝70年才能買一套房,台灣目前的16倍相對變低的。
1990年日本泡沫吹破前夕,日本人錢多買遍世界,這回中國中央政府為了圈住資金,把錢趕向房市,銀行信貸也全搬到地產,中國房市從一缐城市吹向二、三線城市,這個愈滾愈大的房地產泡沫,最後會怎麼爆破?一定是全球大事

 

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從人口結構出發

92年,台灣面臨SARS疾病的襲擊,全球死亡人數779人,台灣死亡人數也高達47人,當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走,台灣不動產走入10年的多頭,在一路走來,房價不斷攀高的過程中,有專家看多也有看空。

從下表中,可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高,雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩,但隨著世界各國印鈔票救市,經濟呈現一副榮景,股市房市不斷快速創新高,2014年來到近期高點的287。

 

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眼看著104年略有下跌,許多人不禁問:未來房地產走勢是漲還是跌呢?

不動產的專家很多,引用數據資料也不少,一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標,如同一個人身體健康,不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓,還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素,才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據,很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素,個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

 

房屋長線會一直上漲嗎?

從光復初期迄今,整體經濟情勢發展不錯,出口導向等正確經濟政策,使得台灣經濟快速起飛,生活穩定之際,人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好,1個不嫌少」,但人口還是持續成長,一直到65至71年間,人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來,隨著國際局勢波動,各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略,導致全球資金氾濫情況,當資金氾濫,資產價格就會上升,也成為不動產價格上揚的因素之一。

回頭來看歷年不動產價格,幾乎是看回不回,不動產價格一直上升的結果,使得人們認為投資不動產是正確的選擇,有土斯有財的概念深植人心,不動產價格不可能下跌。只是,任何的買賣還是要回歸到供需狀況,當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡(註1),主要是考量平均結婚年齡,接著生小孩,然後就會想要購買房屋。

(註1)哈利‧鄧特二世,2014-2019經濟大懸崖,第100頁。依據內政部統計處資料顯示,我國生母平均年齡大約31歲,所以購屋年齡將逐漸延後,可將此數據進行調整為31-45。

如下圖,以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數,發現在99年來到576萬人的高峰,然後逐年下滑,代表著房地產購買需求人口的降低。臺灣有嚴重的少子化問題,這一批少子化世代的小孩子,正逐漸長大中,未來也會成為27至41歲這一個區間的人口。

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企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面,狗則代表股價,狗兒喜歡跑來跑去,如同股價一樣,漲漲跌跌,但狗兒總是會回到狗主人身邊,正如同股價總是會回歸基本面。房價也是一樣,供需還是最基本的論述,無論是因為稅制的改變、貨幣政策、利率調整、經濟情勢等因素,導致房價有所波動,最後還是要回歸供需基本面。

換言之,當需求已經轉趨下滑,房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表,將本圖與前面房價指數相疊之後如下,在27至41歲區間人數的高峰,也就是在99年,之後雖然房價仍舊上揚,但就好像是人與狗的關係,在103年回到頂峰,開始下跌而要回歸人口需求的基本面。

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從單齡人口的數據來觀察,65至71年間,人口來到了高峰,幾乎都超過40萬人以上;翻過了此一高峰,即開始往30萬人口下滑,一直到87年正式跌破了30萬,由於87年度是傳統生肖的虎年,生的小孩子特別少,單齡人口剩下26.7萬人;接著來到了兔年與龍年,稍稍回升了一下,自此一路崩落,一直到了97年,正式跌破了20萬人(參考內政部統計月報)。

65年至71年間人口高峰所出生者,現在大約是40歲至34歲之間,也正是本文所提到27歲至41歲初次購屋的年齡,隨著原本在此一區間逐漸老化,換上一批新的年輕人,只是這一批新的年輕人一年比一年愈來愈少。

如前所述,99年,27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後,依據單齡人口推估,預估112年跌破500萬人,124年跌破400萬人(註2)。因此,如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口,十年後,房價少三分之一甚至於更低,也應該是合理期待。

(註2)本圖之數據是由單齡人口直接推估計算,並沒有考慮死亡、歸化等因素所造成之變動。

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代結論:遍地便宜的合理房價

筆者從人口結構的供需觀點切入,初步認為未來不動產基本面前景看淡,對現在想要購屋的朋友,如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域,建議先以租屋為主,10年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價;此外,隨著經濟成長動能的下滑,10年後也應該同時會有令人驚艷,感受到銀行誠意的超低貸款利率。

 

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作者簡介_台科大數據研究中心

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