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房價跌10年就會反彈？真相是：少子化、高齡化，10年後才是崩跌的開始！

死亡率上升還是下降？

首先，要來講一下死亡率的問題。

醫療愈來愈進步，我國人口死亡年齡逐年攀高，男生大約77歲，女生大約83歲，而且每10年會增加2～3歲，目前有些國家人民的壽命已經延後到87歲，未來如果基因治療技術突破瓶頸，這個數字可能還會上升。

「台灣的死亡率是上升還是下降？」有八成以上會直覺地回答：「下降。」

主張下降的人通常認為醫療進步，死亡率當然會下降；當然也有少數同學警覺性很高，看到我這麼認真地問這個簡單的問題，當然會感覺有異，則會回答「上升」，但追問下去，對於為何上升的原因卻大多講不太出來理由。

按常理推斷，醫療進步，死亡率「下降」的答案似乎很合理；但是，當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看，卻發現完全不是這麼一回事。

死亡率居然會上升，而不是想像中的下降？其實答案很簡單，醫療進步導致人民壽命變長，搭配上少子化的緣故，整個社會變成老人多、年輕人少，形成「頭重腳輕」的人口結構。

可預見的未來，因為老人人數與佔比愈來愈重，而老人的死亡率本來就比較高，所以整體死亡人數不斷上升、死亡率不斷飆高（分子變多），人口總數也將會開始降低（分母變小），預估到2060年間，我國人口來到1,600至1,800萬人之間，比現在大約少了550至750萬人口 [註1]，國家整體的死亡率也就提高了。

繼承贈與佔比持續增加

內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資料，還有依據件數、面積的統計資料，但因為結果都差不多，所以本文僅以移轉筆數來進行分析。前一篇文章是從98年第1季至104年第3季，本文則增加了104年第4季、105年第1季、105年第2季資料。

此一資料包含第一次登記、買賣、贈與、拍賣、繼承、其他，這6個項目的總合，稱之為移轉總筆數。由於拍賣與其他的數量較少，剔除不予討論，將第一次登記與買賣設定為市場的一般交易量，贈與及繼承則列為另外一組 [註2]，接著將98年至105年的數字列出如下：

其中105年只到第2季，數據尚不完整，但還是可以透過比例得悉趨勢，並繪製如下表：

單從「比例」來看，贈與及繼承的比例快速攀高，但「數字」增加幅度則相對較為緩和，主要原因是移轉總筆數下降幅度驚人，所以才造成贈與及繼承的比例被凸顯出來。

參考本文一開始介紹的死亡人數與粗死亡率的分析，未來贈與及繼承之數量與比例則呈現上揚之趨勢，並且因為少子化的關係，使得繼承流量逐漸集中到少數人手中。

房地產是一種特殊的財產標的，即使老舊還是可以住人，未來將因為贈與及繼承上一代房地產，降低購買房地產的需求量，當然也有很多繼承者會將繼承而來的房地產出脫變現，造成供給增加；在需求減少、供給增加的環境，理應會造成價格的下跌。

結論：房地產價格將崩跌

如同皮凱提所言：「財產ㄏ權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色，足堪比擬它在過去的地位。」 [註3]這幾年來，學法律的筆者接到很多朋友來詢問法律問題，繼承爭議佔很大的項目，推估是這幾年大約是民國25～30年間出生的人，因為死亡而將財產繼承給下一代，而下一代人數眾多，又因為女性不滿沒有分配到遺產，因此容易發生爭執。

從死亡人口增加、遺產贈與作為住宅移轉登記原因的比例上升，對於人口減少而且排斥陸資來台的台灣，如果沒有其他因素可以吸引優質的外來人口，讓外來人口解決購屋需求不振的現象，房地產的下跌速度將會愈來愈快。

換言之，未來難有炒作房價的問題，而是房價崩跌的問題。

今年是1998年生肖老虎出生的大一新生入學，學生人數暴減，但明年（1999出生）後年（2000年出生）分別是生肖屬兔與屬龍者入學，人數又會上升；隨後，大一入學人數將會在5年內快速減少三分之一，暴減的大學生人數，約在2023年會導致大學總數或科系總數少掉三分之一，尤其是私立大學。

這一批少子化浪潮100%會影響大學生存空間，隨著這批少子化浪潮下的新生代年歲漸增，準備要開始成家立業買房子，接下來才會正式影響到不動產市場；設定27至41歲為初次購屋年齡，前述念大學的學生，大約在2028年左右開始影響房地產 。

當然，房價的因素很多，既然談到供需，未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或是都市更新，提高需求量，但台灣真的有吸引力嗎？民進黨政府上台，真的願意讓陸資肆無忌憚地炒房炒地嗎？

綜上，有人說房地產跌了10年之後會反彈，我的想法比較悲觀，如果沒有引進外來人口或者是透過貨幣政策讓不動產價格上揚，10年之後不是止跌反彈之日，反而是開始崩跌之日。

by  台科大數據研究中心

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