關於買屋，你應該有的正確思維NO.3
要致富，重點不在金額，在速度
 
人人都可以成為富翁，事實上，只要時間夠久，理論上人人都可以成為大富翁。只要用最笨的存錢法，就算不靠任何投資理財，一個孩子若從他一出生那年開始，就每個月固定存10000元（當然，一開始是父母替他存的），若這個孩子後來活到100歲，那到時候他也會成為一個「千萬富翁」。
 
只是屆時這樣的千萬富翁已經失去意義，100歲的他已經不能吃好的，可能也沒法動彈，眼睛看不清楚，錢再多也用不上（除了醫藥費及看護費）。
 
這裡就談到致富的一個重點。如果我們問每個人，人人都想要變富翁，但致富是為了擁有那些「錢」嗎？當然不是，錢只是一疊充滿細菌的紙。
 
我們都喜歡致富，但其實我們喜歡的不是那些「錢」，而是錢可以帶給我們的「美好生活」。
 
於是就有這樣的問題：
一、如果理財要犧牲很長一段時間讓自己不快樂，用來換取後來有錢時「短暫的快樂」。請問這樣值得嗎？
 
二、如果一個人到了5、60歲才開始懂得理財，那已經比較晚開始的他，「來得及」理財嗎？

 整個來說，賺錢很重要，快速賺錢更重要。
 
只有快速賺錢，才能用最少的時間成本享受更多的生活好處。
 
那麼，回到成為千萬富翁的話題。前一節我們提到如何成為千萬富翁，答案是只要投入100萬，每年20%固定投報率，那不到二十年就可以成為千萬富翁。
 
但二十年實在太久了，對一個已經50歲的人來說，二十年後可能只能把這筆錢用在跑醫院，以及留給子孫當遺產。這對他來說實在太不划算了，他根本沒有享受到財富帶來的快樂。
 
那到底有沒有更快致富的方法呢？
要更快致富的方法，仍然是應用前面提過的原則，
只不過要增加兩個條件：
一、要提高本金；
二、要增加投報率。
 
大家都知道，原子彈的威力驚人，二次世界大戰就因為兩顆原子彈結束的。
但愛因斯坦曾說：「複利的威力勝過原子彈。」
 
上一節曾舉過兩個例子，一個是用100萬滾入複利，另一個是用300萬滾入複利。由於計算的模式相同，用簡單的數學邏輯就可以算出，當用300萬做本金時，其
二十年後的本利和應該是用100萬當本金時的三倍。

不過當只做為本金時，這三倍代表的只是200萬（300—100＝200）。但到了二十年後，這三倍的差距可是高達7,667萬。
 
115,010,000—38,340,000＝76,670,000
 
這個例子告訴我們：本金變多，結果會差距非常大。
 
那麼，如果不改變本金，改變的是獲利率呢？如上圖所示，當以100萬做本金，在20%的投報率下，累積二十年的本利是將近4,000萬。
 
如果現在投報率變成30%結果又會是如何呢？
 
答案非常驚人，是19,000萬。
 
所以如果我們把之前的題目「如何變成千萬富翁」，改成「如何變成億萬富翁」，答案就是這個算式了，準備100萬本金，以年報酬率30%滾入複利，答案就會造就你這個億萬富翁。
 
問題是，本節的開宗明義就說了，我們要的是「速度」啊！
 
於是我們就可以來推算，你要如何更快成為富翁，不是增加本金就是提高投報率。
 
假定你的本金就只有100萬，但你想要「五年內」就成為千萬富翁。
 
怎麼做呢？
 
依照複利公式，答案就是：如果用100萬資金，那你必須要找一個投報率達到60%的投資標的，到了第五年底，本利總和就會超過1,000萬。
 
若五年還是太久，有人想要兩年內就變成千萬富翁，那投報率就要非常的大，計算下來，只要年投報率達到220%，就可以讓一個投資者從自有資金100萬賺到1,000萬。220%看起來很驚人，但簡單來說，就獲利率要達到兩倍以上。
 
這 個數字看起來似乎很高，但也不會特別奇怪。例如做生意，有些高獲利的品項，的確獲利就可以超過兩倍。舉最簡單的例子，若一碗冰成本10元，賣價30元，就 是獲利兩倍（獲利＝30—10＝20，獲利率20（獲利）／10（成本）＝2）。在許多有專利的獨佔產業，獲利兩倍以上也很正常。
 
若不談生意，純談投資，有獲利兩倍以上的嗎？
 
有的，就是房地產。
 
記 得在第一節舉的例子嗎？在這個例子裡，準備資金200萬，分別投資兩棟房子，三年後以1,200萬賣出，扣除掉成本，還有獲利將近1,000萬。這個案例 獲利率達38%，而且這個案例是因為還有向銀行借錢需每月還利息，不然的話，以兩年的時間就可以達到獲利1,000萬的。
 
因此我們可以說，只要掌握足夠本金，找到對的投資標的，就可以讓你快速成為富翁。
 
講到速度，如果不以長期來看，不要把眼光看到二十年，那麼之前因為「無法年年維持20%投報率」而被淘汰的那些投資項目，是不是又可以找回來評估呢？

的確，有些投資標的，「短期來看」的確會有高投報率，甚至不只高投報，根本就暴利。
 
好比說，一個人如果在股市最低點時買進股票，到股市飛昇到最高點那天出清股票，那他賺的錢是幾倍呢？甚至高達十倍以上都有可能。
 
在臺灣曾經有個時代，號稱「臺灣錢淹腳目」，那個年代泡沫化危機還沒有來臨，有很多人是靠股票致富的。許多人班也不好好上，整天盯著股市看板作夢，誕生了一大堆新貴，還因為財富提升但本身素養沒提升，而鬧出許多笑話。
 
如果一個人能夠「準確地」在最低點進場、最高點出場，那絕對可以做到投報率超過200%，在兩年內就由100萬變身為千萬富翁。
 
問題就出在「準確」。如果大家都可以準確，後來也就不會在金融泡沫來臨時，許多人一夕間資產化為垃圾，昨日還是豪宅名車都市新貴，今日一貧如洗，自殺跳樓事件頻傳。
 
至於期貨，那更不用說，不要說兩年，有人甚至兩天就可以獲利超過兩倍以上。但這樣的遊戲你敢玩嗎？
 
當玩股票時，心情就已經像坐雲霄飛車般起起伏伏；當玩期貨時，更是整個人失了魂，六親不認。這樣的理財方式，健康嗎？
 
如果賺錢只為了得到帳面上的虛榮，卻失去實際的生活，包括健康、家庭乃至於自己整個人生都賠上了，這絕不是賺錢這件事所要付出的代價。
 
最終，房地產仍是可以快速致富的選擇：
 
一、正確的房地產投資雖有風險，但風險仍在可評估範圍內當我們看股票，可以今天跌10點，明天漲10元，後天又跌20元。
 
但房地產絕不會有這種情形，房地產不會今天市場行情500萬，明天暴升到600萬，後天又跌到500萬，不會有這種情況發生。
 
相反地，房地產的變化都是有跡可循，過程也循序漸進的。一處位在好地段的房產，會隨著當地的日漸繁榮，帶動房價緩步上升，但說緩步，若以兩年為單位來看，又可說是變化很大的。
 
這種變化，以投資者來說，可以帶來高獲利；但以投資的心情來說，又絕不會像股票一樣，會讓心情起起落落。
 
二、正確的房地產投資，會有許多專家為您把關
 
房地產是一門投資學，但不該是門投機學，更不會像賭博一樣必須看運氣。
 
房地產會讓你賺大錢，但每分每毫的漲價，都有明確的邏輯道理可循。房地產植基於市場需求，人們永遠有購屋需求，在一個成長的都市，因應增長的人口，就一定有龐大的房屋需求，包括購屋需求及租屋需求，每個需求都會帶給房地產投資者很多的獲利。

如果希望找人幫忙，建議看看你所找的人是否具備
下面的專業：
１、可幫客戶找到符合要求的物件；
２、可幫客戶找到最適合的貸款；
３、可幫客戶將買到的房子用最低成本做最好的整裝；
４、可幫客戶將房子在兩年期間尚不準備賣出的前提下，用好的租金出租；
５、可幫客戶在市場上找到好的買家，讓客戶獲利了結。
 
此外，每個環節都要清楚明白，沒有投機取巧，也沒有任何非法或不道德情事。
 
這世上有什麼投資是進可攻、退可守的？
 
凡是這東西的「本身」就具有「實用」價值的，就可能符合這條件。
 
好比說名畫，當市場有人喊高價時，可以出手大賺一筆。但當市場價不滿意，我仍可以掛在客廳當作裝飾品，就算被典當也仍有不斐的價值。同樣的道理，買賣黃金珠寶，也都是進可攻、退可守的選擇。
 
相較來說，股票就不是這樣。一張股票如果狂跌，那最終它只是一張「紙」，有人笑稱股票跌價成為壁紙，那這張紙也太小了。
 
其他各種虛擬的投資，例如期貨，例如衍生性金融商品，都是在數字遊戲過後，一旦賠了，投資人就一無所有。
 
另一個投資項目——土地，雖然也是有「實物」，但若投資錯誤，這實用性也不高。例如買到後來沒被列入開發區的荒地，那可能就只是荒郊野外一塊不能種田
也不能做任何用途的石子地了。
 
在比較過幾種投資標的後，最終可以快速投資，又讓投資者較無後顧之憂的，就只剩房子了。投資房子可
以有三種狀態：
第一：自住；
第二：出租；
第三：出售。
 
後二者可以帶來進帳，第一者則可作為安身立命居所，所以買房子絕對不會是「無用」的投資。
於是，我們再來複習，快速致富的條件：
 
一、 本金要提高
投資房地產若有自備款，那很好，但就算沒有足夠自備款，我們也可以把別人的錢變成自己的自備款。
 
請注意，我們公式裡的本金，並沒有規定一定是要「自己出的」，當我們可以用低利率向銀行貸出款項，那這筆錢已經合法的屬於我們，可作為本金，透過房子投資理財，同樣可以創造快速獲利。
 
二、 投報率要提高
房子投資當然不是百分百，我也不會公開宣稱只要買房子「一定賺」，而是買到「對的」房子就一定賺。如何買到對的房子呢？此時就需要專家。

所謂專家，也絕非股市名嘴那種，他們說了，但你「有聽沒有懂」那種，而是經過客觀分析，和你討論經過你同意，才來做投資。
 
彼時只要分析整體大環境趨勢，藉由適當的財務槓桿，就可以創造高投報率。
 
記得嗎？之前還舉過一個例子，就算沒有準備自備款，也仍可能買得到房子，那時的投報率，可就不只是一倍、兩倍這麼少了。
 
買屋絕非「不可能的任務」。案例一
沒有自備款，可以買房子嗎？
 
從事房屋買賣這麼多年來，我和許多人談過話，遇過各行各業、各式各樣的人。
 
若問起「想不想擁有自己的房子？」，百分之九十以上的人都說想。
 
尚未擁有房子的人，當然會很想有自己的房子；就算是已經擁有一棟房子的人，他們也會想再擁有更多的房子。但通常那些已有房子的人會告訴我，他們每個月仍為房貸煩心，光搞定自己的「自住居所」就已經壓力很大，更別提要「房屋理財」了。
 
若問這些人：「想不想改變自己人生？」
幾乎百分之百的人都會說：「想改變。」
 
但他們共通的問題，就是：「投資房屋？我當然想。但請問自備款哪裡來？」
 
如果自備款是讓大家裹足不前的最大問題，那在此我很樂意分享：「不用自備款，也能買房子」的實際案例。希望有這方面顧慮讀者，看完後願意真的去做。
 
▓買屋實例
購屋者：黃小姐及其夫婿（房屋登記在黃小姐名下）
購屋日期：2014年
購屋標的：桃園市演說家社區
購屋價格：580萬
 
黃小姐和先生結婚多年，一直賃屋而居。
他們不是有錢人，但生活平靜安穩，丈夫是個中階主管，月收入約6萬元，黃小姐自己也是個上班族，月入4萬元。他們夫唱婦隨，日子過得快樂，但總是有個小小遺憾——他們沒有自己的「家」。
 
他們當然也想買房子，雙薪家庭的他們，收入每月有10萬，比起一般家庭已經不算差了。但他們還是「不敢」買房子，因為：

‧ 大環境景氣那麼差，臺灣的經貿實力已大不如前，身為平凡上班族的他們，對未來也感到惶恐。現在雖然夫妻都有穩定工作，但「萬一」工作出現狀況、公司倒閉或者被裁員怎麼辦？
 
‧ 每月收入10萬雖然看起來不錯，其實這筆錢用來維持家計、夫妻倆不時逛街、吃館子，都沒問題。但若說起買房子又是另一回事了。家庭月收入「只有」10萬，真的可以負擔將來動輒數百萬的龐大房貸嗎？
 
他們的問題，其實也是臺灣許許多多家庭的問題。大部分人只是感到煩惱，但光煩惱並不能改善現況。黃小姐和她的夫婿不一樣，他們有了行動。這行動，不是買房子，而是來「找我」。

不少人認為「有房有車」才可以成家立業，但今年房市處遇縮盤格局，儘管有許多重劃區推出「殺價取量」，帶動整體房市小幅反彈；但專家還是認為整體房市「長線走跌」的趨勢不會變，因此呼籲大家不要被「房價一定會上漲、老了租不到房」兩大迷思給洗腦，要不然搶著進場的情況很可能就被套牢在高點。

大數據研究中心作者Dr. J在《財富大數聚》撰文指出，過去台灣房市在碰到SARS、金融海嘯時，儘管會碰到房市微幅下跌的情況，但最終仍會漲回來，因此許多人對房市有「只漲不跌」的想法，故老一輩人都會告誡晚輩買房，但這種想法套在現今社會可能已經過時，現在處高房價時代，薪水不增反降，銀行利率低，未來還可能會升息，這跟當時老一輩買房升值機會大的情況截然不同。

另外許多人會有「租房不如買房」的想法，甚至會擔心老了租不到房子，故出現不少「屋奴」；這群「屋奴」為背長期房貸，每天汲汲營營地生活，倘若財務出現狀況，很可能就此過著被錢追著跑的人生，文章建議，未來如果建商推出老人宅，民眾可以考慮買一間或用租的，價格也會比現在的高房價更親民。

2014年時台灣房市達到高點，許多民眾選用房貸寬限期方案買房，而這些方案即將到期，房仲業者就警告約有5.5萬戶將面臨本息攤還的房貸，恐怕會有無法負擔的民眾選擇降價把房子賣掉，掀起一波售屋潮。

據《中時電子報》報導，房市景氣好時，許多銀行推出優惠的房貸案，像是2年、3年免還本的寬限期等，而在2014年買的預售屋，大多都在2016年陸續交屋，因此寬限期將在今年或明年到期，進入本息攤還階段。

永慶房屋統計指出，2016年至2017年新北、桃園、台中等縣市的交屋量都超過2萬戶，雖然購屋民眾不是全部都選擇寬限期方案，但總共也約有5.5萬戶，將在明、後年將面臨還款金額飆高的問題，負擔突然加重近3倍，恐怕會造成一波售屋潮，且降價求賣的狀況可能會很多。

長久以來台灣一直存在錢多利率低的問題，時至今日，仍有不少高資產階層虎視眈眈的急於為手中龐大的儲蓄尋找出路，而房地產始終都是這些人心中的最愛。最近雖然不少業者不斷釋出房市景氣觸底回升之利多訊息，惟媒體卻依舊陸續出現讓利促銷廣告，從而不少投資者轉而探索國內外經濟情勢之利多與利空，俾便於整體資產配置。

當前大家最關心的莫過於美國聯準會(Fed)之縮表以及何時宣布升息，一般預期FED今年2018很可能升息三、四次。另外，美國第二大住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)於3月15日公布，該機構的三十年房貸固定利率已上升到4.38％(一年前為4.15％)，係2014年4月以來新高峰。此外，日本央行總裁表示，不排除調整日銀的負利率和釘住十年公債殖利率在零左右的策略。凡此，都讓人不得不關心今年資金鬆緊與利率走勢對市場景氣的影響。

繼承爸媽遺產，竟是台灣房價崩跌的第二刀？

頭重腳輕的人口結構：老人化、少子化。台灣即將預見的兩大主要衝擊，也是社會普遍認知的未來重大困境。

最常問一個簡單的問題：台灣的死亡率是上升還是下降？

通常大多數人會直覺地回答：「下降。」

按常理推斷，下降這個答案似乎很合理，符合皮凱提在《二十一世紀資本論》中的論述：法國的死亡率是不斷下跌（註一）。多數人的答案似乎也沒有什麼錯誤；但是，當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看，卻發現完全不是這麼一回事：

死亡率居然會上升，而不是想像中的下降？

房價跌10年就會反彈？真相是：少子化、高齡化，10年後才是崩跌的開始！

死亡率上升還是下降？

首先，要來講一下死亡率的問題。

醫療愈來愈進步，我國人口死亡年齡逐年攀高，男生大約77歲，女生大約83歲，而且每10年會增加2～3歲，目前有些國家人民的壽命已經延後到87歲，未來如果基因治療技術突破瓶頸，這個數字可能還會上升。

「台灣的死亡率是上升還是下降？」有八成以上會直覺地回答：「下降。」

主張下降的人通常認為醫療進步，死亡率當然會下降；當然也有少數同學警覺性很高，看到我這麼認真地問這個簡單的問題，當然會感覺有異，則會回答「上升」，但追問下去，對於為何上升的原因卻大多講不太出來理由。

按常理推斷，醫療進步，死亡率「下降」的答案似乎很合理；但是，當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看，卻發現完全不是這麼一回事。

很多台灣人會被過去的印象束縛，以為房產長期一定往上，然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛，根本沒有根據啊！

過去日本人也曾經像台灣人一樣，買房子就賺錢，賺錢就買房子，國際熱錢持續湧入，全國一片繁榮。巔峰時期，日本全國房產總價值，是美國全國房產總價值的4倍！

直到1990年，泡沫終於被戳破，日本房產價格持續下跌26年，跌了7成！也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到，房子不會永遠漲。

整理了五大理由，有憑有據的告訴你，未來不是開玩笑的！台灣房地產肯定會下跌很久。

1.人口紅利沒有了，買房潛力族減少

人口紅利簡單講就是：國家的勞動人力非常充足！舉例來說：A、B兩國都有100人，A國有80人是青壯年（20人老弱婦孺），B國有40人是青壯年（60人老弱婦孺），那A國就有很好的的人口紅利，B國則無。

從供需法則來看，勞動人口比例高（且持續上升）的國家，代表潛在有能力買房子的人夠多，當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了！根據日本和美國經驗，這對房市是噩耗。而且在未來20年內，台灣勞動人口下降的趨勢不會變，因此未來的房產當然不樂觀。

下一個大泡沫：中國房市

這期今周刊，謝金河跟陶冬博士像穿衣服撞衫一般，都寫中國房地產的問題，正巧中國首富王健林也示警表示，全球最大的泡沫在中國房地產。

陶冬博士在今周刊用的標題是「我錯在哪裡？」他說他作為一個經濟學家，看房屋庫存，土地供應，人口結構及收入來判斷，結果失準了，他說一個距陸家嘴七十公里，有四百多套的住房，開賣2分鐘即被搶光。他看到中國房市亂象叢生，炒作遍地，人心浮躁，這是流動性製造者的瘋狂。

陶冬提到北京，上海，深圳三個城市房價總值等於全美國房地產總值的七成，這如同當年一個日本可以買下四個美國，而且，中國信貸占GDP比率已超過250%，陶冬說房價升得愈瘋狂，調整就愈痛苦！

現在王健林也跳出來了，最近深圳房價成了全球第二高的城市，上海則是每套2000萬人民幣以上的豪宅成交量最大的城市，中國三大一缐城市房價所得比達70倍，也就是說，不吃不喝70年才能買一套房，台灣目前的16倍相對變低的。
1990年日本泡沫吹破前夕，日本人錢多買遍世界，這回中國中央政府為了圈住資金，把錢趕向房市，銀行信貸也全搬到地產，中國房市從一缐城市吹向二、三線城市，這個愈滾愈大的房地產泡沫，最後會怎麼爆破？一定是全球大事！

從人口結構出發

92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，全球死亡人數779人，台灣死亡人數也高達47人，當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走，台灣不動產走入10年的多頭，在一路走來，房價不斷攀高的過程中，有專家看多也有看空。

從下表中，可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高，雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，經濟呈現一副榮景，股市房市不斷快速創新高，2014年來到近期高點的287。

眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：未來房地產走勢是漲還是跌呢？

不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標，如同一個人身體健康，不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓，還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素，才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據，很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素，個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

房屋長線會一直上漲嗎？