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從人口結構出發

92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，全球死亡人數779人，台灣死亡人數也高達47人，當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走，台灣不動產走入10年的多頭，在一路走來，房價不斷攀高的過程中，有專家看多也有看空。

從下表中，可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高，雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，經濟呈現一副榮景，股市房市不斷快速創新高，2014年來到近期高點的287。

眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：未來房地產走勢是漲還是跌呢？

不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標，如同一個人身體健康，不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓，還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素，才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據，很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素，個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

房屋長線會一直上漲嗎？

從光復初期迄今，整體經濟情勢發展不錯，出口導向等正確經濟政策，使得台灣經濟快速起飛，生活穩定之際，人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好，1個不嫌少」，但人口還是持續成長，一直到65至71年間，人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來，隨著國際局勢波動，各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略，導致全球資金氾濫情況，當資金氾濫，資產價格就會上升，也成為不動產價格上揚的因素之一。

回頭來看歷年不動產價格，幾乎是看回不回，不動產價格一直上升的結果，使得人們認為投資不動產是正確的選擇，有土斯有財的概念深植人心，不動產價格不可能下跌。只是，任何的買賣還是要回歸到供需狀況，當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡（註1），主要是考量平均結婚年齡，接著生小孩，然後就會想要購買房屋。

（註1）哈利‧鄧特二世，2014-2019經濟大懸崖，第100頁。依據內政部統計處資料顯示，我國生母平均年齡大約31歲，所以購屋年齡將逐漸延後，可將此數據進行調整為31-45。

如下圖，以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數，發現在99年來到576萬人的高峰，然後逐年下滑，代表著房地產購買需求人口的降低。臺灣有嚴重的少子化問題，這一批少子化世代的小孩子，正逐漸長大中，未來也會成為27至41歲這一個區間的人口。

企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面，狗則代表股價，狗兒喜歡跑來跑去，如同股價一樣，漲漲跌跌，但狗兒總是會回到狗主人身邊，正如同股價總是會回歸基本面。房價也是一樣，供需還是最基本的論述，無論是因為稅制的改變、貨幣政策、利率調整、經濟情勢等因素，導致房價有所波動，最後還是要回歸供需基本面。

換言之，當需求已經轉趨下滑，房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表，將本圖與前面房價指數相疊之後如下，在27至41歲區間人數的高峰，也就是在99年，之後雖然房價仍舊上揚，但就好像是人與狗的關係，在103年回到頂峰，開始下跌而要回歸人口需求的基本面。

從單齡人口的數據來觀察，65至71年間，人口來到了高峰，幾乎都超過40萬人以上；翻過了此一高峰，即開始往30萬人口下滑，一直到87年正式跌破了30萬，由於87年度是傳統生肖的虎年，生的小孩子特別少，單齡人口剩下26.7萬人；接著來到了兔年與龍年，稍稍回升了一下，自此一路崩落，一直到了97年，正式跌破了20萬人（參考內政部統計月報）。

65年至71年間人口高峰所出生者，現在大約是40歲至34歲之間，也正是本文所提到27歲至41歲初次購屋的年齡，隨著原本在此一區間逐漸老化，換上一批新的年輕人，只是這一批新的年輕人一年比一年愈來愈少。

如前所述，99年，27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後，依據單齡人口推估，預估112年跌破500萬人，124年跌破400萬人（註2）。因此，如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口，十年後，房價少三分之一甚至於更低，也應該是合理期待。

（註2）本圖之數據是由單齡人口直接推估計算，並沒有考慮死亡、歸化等因素所造成之變動。

代結論：遍地便宜的合理房價

筆者從人口結構的供需觀點切入，初步認為未來不動產基本面前景看淡，對現在想要購屋的朋友，如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域，建議先以租屋為主，10年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價；此外，隨著經濟成長動能的下滑，10年後也應該同時會有令人驚艷，感受到銀行誠意的超低貸款利率。

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作者簡介_台科大數據研究中心

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